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政策法规
      4月8日,青岛公积金管理中心印发《青岛市个人住房公积金贷款管理办法》,本办法自2020年5月9日起施行,有效期至2025年5月8日。同日,青岛公积金管理中心发布《关于明确个人住房公积金贷款有关事项的通知》


青岛市住房公积金管理中心关于明确个人住房公积金贷款有关事项的通知


      为落实住建部、省住建厅有关规定,支持缴存职工自住性购房需求,抑制投资投机性购房,保持和促进我市房地产市场平稳健康发展,经市住房公积金管理委会员2020年第一次会议审议通过,对我市个人住房公积金贷款政策进行调整,具体事项明确如下:


一、住房套数认定标准我市住房公积金贷款按照申请职工家庭(包括借款申请人、配偶及未成年子女)在我市房产部门信息系统中记载的自住住房套数进行认定。

(一)房屋套数的认定是指拟购房家庭成员在本市范围内全部自住住房,以本市房产部门出具的借款人家庭房屋登记信息证明作为认定依据。本市房产部门房屋套数实现数据联网可查,以查询结果作为认定依据。

(二)职工家庭未成年子女情况依据申请人填写的《家庭成员关系承诺书》进行认定。


二、申请公积金贷款的住房公积金缴存标准借款申请人建立住房公积金账户满12个月(即满365天),申请贷款时账户是正常缴存状态,且在申请贷款的近12个月内,连续正常缴存12个月。借款申请人已婚,其配偶公积金缴存符合申贷缴存标准的,可合并计算贷款额度。

(一)建立账户满12个月的认定。申请人住房公积金账户建立至申贷时点应为12个月(含)以上,且要满365天。(二)在申贷的近12个月内,连续正常缴存12个月的认定。1.在申贷时点,申请人住房公积金账户应为正常缴存状态,且不得欠缴。申请人申贷时点在当月20日以后,单位前一个月住房公积金未缴存入账的,视为欠缴。2.申请人在申贷的近12个月内,应连续正常缴存满12个月。3.单位存在整体逾期补缴住房公积金行为,且同时符合以下两个条件的,视为正常缴存:一是一次性补缴3个月以内(含3个月)住房公积金,二是补缴行为发生在自最初欠缴月份次月起3个月以内(含3个月);不符合上述条件的单位逾期补缴及非单位整体逾期补缴(个人或部分人员补缴)的,视为非正常缴存。4.新参加工作的职工若能提供劳动合同等相关证明、调入职工若能提供劳动人事关系转移等相关证明,且同时符合以下两个条件的,视为正常缴存:一是单位为个人补缴新参加工作或调入3个月以内(含3个月)的住房公积金,二是补缴行为发生在自参加工作或调入当月起12个月以内(含12个月);如出现单位为个人补缴住房公积金超过3个月的,或补缴行为发生在自参加工作或调入当月起计算超过12个月的,视为非正常缴存。5.异地缴存住房公积金的职工,其公积金账户余额按规定程序全部转入本市缴存后,异地、本地衔接起来符合我市公积金贷款规定的缴存条件,且能提供原缴存地公积金管理中心出具的个人公积金账户开户时间及缴存明细证明,可予受理。6.军队转业干部从部队转业至地方单位工作满12个月,按规定在我市开户缴存住房公积金,申贷时不欠缴(自转业至地方工作当月起至申贷当月不欠缴),且安置单位与缴存公积金单位一致的,可予受理。军队转业干部申贷时,除提供贷款所需证明材料外,还应提供转业安置单位出具的工作时间证明、退役军人事务局出具的干部介绍信。7.退役军人在我市就业安置并已开立住房公积金缴存账户,将退役时部队公积金余额全部存入我市缴存账户,申请公积金贷款时,根据部队出具相关的缴存证明,比照异地转移接续申贷情形办理。


三、缴存基数的认定标准缴存基数按系统记载并结合实际情况进行认定,市住房公积金管理中心有权要求职工追加提供缴存基数真实性的证明材料。缴存基数的调整与实际情况不符的,按照调整前的缴存基数核定可贷额度。

(一)若申请人或其配偶未按规定时间调高缴存基数的,需提供相应年度个人工资收入证明材料。

(二)因工作调动调高缴存基数的,应提供与缴存关系一致的劳动人事关系转移证明。


四、账户余额的认定标准以职工申贷时点正常缴存的住房公积金账户余额为准。

(一)正常缴存标准参照本通知“二、申请公积金贷款的住房公积金缴存标准”执行。非正常缴存的,缴存金额不纳入账户余额计算范围。

(二)符合本通知“三、缴存基数的认定标准”规定情形的,缴存金额纳入账户余额计算范围。出现按原缴存基数核定可贷额度情形的,因调高缴存基数增加的缴存额差额,不纳入账户余额计算范围。

(三)职工存在少缴补缴情形的,提供的证明材料与缴存情况相符的,少缴补缴金额可纳入账户余额计算范围。(四)以转账方式提取公积金用于支付购买经济适用住房首付款的,转账提取额度中的正常缴存部分可纳入账户余额计算范围。

(五)异地缴存住房公积金的职工,其公积金账户余额按规定程序全部转入本市缴存后,申贷时应执行我市账户余额认定标准。

(六)军队转业干部,公积金账户余额以地方工作之日起至申贷时点住房公积金账户余额为准。(七)经市住房公积金管理中心认可的其他情形。


五、公积金贷款额度计算贷款额度不高于以下四项计算结果和规定的最低值,以1万元为起点,按5000元的整数倍确定(借款申请人及配偶均符合申请公积金贷款的住房公积金缴存标准,贷款额度可合并计算):

(一)按还贷能力计算的贷款额度。计算公式为:贷款额度=借款人月缴存额的工资基数×还贷能力系数×12×额度计算年限+配偶月缴存额的工资基数×还贷能力系数×12×额度计算年限1.公式中的“还贷能力系数”为30%;2.公式中的“额度计算年限”为借款申请人及其配偶申请贷款之日距法定退休年龄后5年(男65岁,女60岁),额度计算年限最长不超过30年。

(二)按公积金账户正常缴存余额的倍数计算的贷款额度。1.贷款额度按照借款申请人及配偶申请贷款时公积金账户正常缴存余额的15倍计算,贷款额度计算时对账户余额设置5000元的起点数,账户余额低于5000元的,按5000元计算。对申请符合规定面积标准的经济适用住房贷款的,按借款申请人及配偶申贷时公积金账户正常缴存余额的20倍计算,贷款额度计算时对账户余额设置1万元的起点数,账户余额低于1万元的,按1万元计算。2.借款申请人及配偶公积金账户正常缴存余额以青岛市住房公积金管理中心的认定为准,非正常缴存的住房公积金不计入正常缴存余额。(三)按规定比例计算的贷款额度。1.购买首套住房的,贷款额度不超过房屋总价款的70%,首付款比例不低于30%;2.购买二套住房的,贷款额度不超过房屋总价款的60%,首付款比例不低于40%;3.购买新建住房的,房屋总价款不含配套费、装修费等;购买再交易住房的(即二手房),房龄10年以上(不含10年)的,房龄增加以5年为一档,首付款比例相应提高10%。

(四)青岛市住房公积金管理委员会确定的最高贷款额度。1.借款申请人及配偶均符合申请公积金贷款缴存条件的,贷款最高额度为60万元。2.借款申请人仅本人符合申请公积金贷款缴存条件的,贷款最高额度为36万元。


六、关于贷款期限的规定贷款期限以年的整数倍确定,最长不超过30年,同时不得超过借款人距法定退休年龄后5年(男65岁,女60岁);再交易住房贷款期限与房龄之和最长不得超过30年;贷款期限不得高于所购住房的剩余土地使用年限。


七、贷款利率规定住房公积金贷款利率按照中国人民银行公布的法定利率执行,如遇法定利率调整,按中国人民银行规定调整。购买家庭第二套住房申请公积金贷款的,贷款利率按同期公积金贷款利率的1.1倍执行。


八、公积金贷款次数认定标准住房公积金贷款次数的认定,以职工家庭为单位,以住房公积金综合交易系统登记记载的信息为准。二次申请公积金贷款,须首次公积金贷款结清;三次及以上住房公积金贷款停止受理。以下情形不认定贷款次数:

(一)住房公积金贷款所购住房因城市改造拆迁或其他原因,被政府统一征收或回购的,则该笔住房公积金贷款不认定次数。

(二)借款人办理个人住房公积金贷款后,因贷款抵押房屋的质量、面积等问题发生纠纷,经法院认定非购房人原因并裁决或调解退房的,则该笔住房公积金贷款不认定贷款次数。

(三)借款人在住房公积金贷款还款期间离异,若贷款所购住房归属借款人,则该笔公积金贷款,对借款人的原配偶不认定贷款次数;若贷款所购住房归属借款人的原配偶并办理了借款主体变更手续,则该笔住房公积金贷款,对借款人不认定贷款次数。


九、再交易住房房屋价格的认定标准

(一)办理再交易住房公积金贷款的,申请人需签署书面承诺。

(二)申请办理再交易住房单纯公积金贷款的,房屋总价款根据网签合同交易价格确定。

(三)申请办理再交易住房组合贷款的,房屋总价款根据网签合同交易价格和组合贷款银行提供的住房评估价格就低确定。

(四)对上述二、三项房屋总价款有异议的,市住房公积金管理中心可委托房地产评估机构进行评估,并按评估价格计价。


十、住房公积金贷款偿贷能力核定标准

(一)核定对象。借款申请人及其配偶。

(二)核定范围。1.单纯住房公积金贷款:对申请的公积金贷款以及夫妻双方征信报告中的未结清贷款进行核定。2.组合贷款:对本次申请组合贷款的公积金贷款部分以及夫妻双方征信报告中的未结清贷款(不含本次申请的银行贷款部分)进行核定。组合贷款中银行贷款部分偿贷能力由组合贷款合作银行核定。

(三)核定标准。核定的合计月还款额不得超过借款申请人及配偶合计月收入的60%。

(四)对个人征信报告中的贷款(住房贷款、车贷、消费贷等)和担保贷款涉及的还贷能力核定。1.借款申请人及配偶提供自有资产证明(房产、存单、理财等),且提供资产价值为其贷款余额和担保贷款金额的两倍及以上的,可予认定。2.借款申请人及配偶的住房公积金账户余额,可根据实际金额认定。


十一、执行时间本《通知》自2020年5月9日起正式实施,有效期至2025年5月8日。自本《通知》实施之日起,《关于明确住房公积金贷款次数认定标准的通知》(青住金规〔2018〕8号)、《关于进一步明确住房公积金贷款受理审查标准的通知》(青住金规〔2018〕10号)、《关于公布《青岛市住房公积金管理中心关于明确个人住房公积金贷款有关事项的通知》继续有效的通知》(青住金规〔2019〕1号)同时废止。以前规定与本《通知》不一致的,以本《通知》规定为准。

青岛市住房公积金管理中心

2020年4月8日